Neue Impulse für den Wohnungsbau - Nachgelagerte Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums, Riesteransatz konsequent fortführen

Schwierige Rahmenbedingungen für das selbstgenutzte Wohneigentum

Die politischen Rahmenbedingungen für den privaten Wohnungsbau haben sich in den letzten Jahren deutlich verschlechtert. So ist die Eigenheimzulage zum 01.01.2006 abgeschafft worden, und die Mehrwertsteuererhöhung von 16 % auf 19 % zum 01.01.2007 hat das Bauen ebenso wie energiesparende Investitionen im Bestand deutlich verteuert. Auch die Kapitalbildung in der Ansparphase ist für potentielle Bauherren schwieriger geworden. Betrug 1999 der Sparerfreibetrag für Alleinstehende noch 6.000 DM bzw. 3.068 €, so ist er inzwischen auf 750 € reduziert worden.

Dass die selbstgenutzte Wohnung in Deutschland immer noch mehr die Ausnahme als die Regel ist, hat auch steuerliche Gründe. So ist, anders als bei anderen Kapitalanlagen, bereits der Erwerb von Wohneigentum mit Grunderwerbsteuer belastet. Anders als etwa beim Verkauf eines Gebrauchtwagens verteuert und erschwert der Staat damit den Eigentumswechsel, selbst wenn es sich um den Verkauf einer gebrauchten Immobilie unter Privatleuten handelt. Hinzu kommt die jährlich anfallende Grundsteuer. Sie ist zwar grundsätzlich auch von Miethaushalten zu tragen, bleibt aber wegen des rigiden Mietrechts faktisch oft dennoch beim Vermieter hängen. Der selbstnutzende Eigentümer hat sie auf jeden Fall allein zu tragen. Auch damit steht er schlechter als andere Kapitalanleger, deren Vermögen keiner solchen Substanzsteuer unterliegt.

Anders als in vielen anderen Ländern kann der private Wohneigentümer auch keine Schuldzinsen steuermindernd gelten machen. Alle Investitionen, auch für die immer wichtiger werdenden energetischen Modernisierungen, hat er aus voll versteuertem Einkommen zu tragen. Auch wenn das in Deutschland seit 1987 geltende Konsumgutmodell unter dem Strich für den selbstnutzenden Eigentümer günstiger als die früher geltende Investitionsgutlösung ist, bleibt der Erwerb eines Eigenheims aus voll versteuertem Einkommen doch für viele Familien eine zu große Liquiditätsbelastung, vor allem in den ersten Jahren. Auch was größere Investitionen etwa in die Wärmedämmung oder eine klimafreundliche Heizanlage betrifft, schrecken viele Hausbesitzer vor den hohen Kosten erst einmal zurück, selbst wenn sich diese Investitionen langfristig durchaus rechnen.

Ein erster sinnvoller Schritt: Der „Wohnriester“

Mit dem „Wohnriester“ ist das selbstgenutzte Wohneigentum gleichberechtigt mit anderen Formen der Altersvorsorge in die Riesterförderung einbezogen worden. Allerdings können entsprechende Altersvorsorgebeträge nur bis zu einem Höchstbetrag von 2.100 € pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Damit hält sich die Förderung im Vergleich zu den hohen Kosten eines Eigenheims in relativ engen Grenzen. Insbesondere die hohen Anfangsinvestitionen einschließlich Notar, Grunderwerbsteuer und ggfs. Maklerkosten können mit der Riesterförderung kaum abgefedert werden. Zudem sind Selbständige, zu denen auch viele Kleinverdiener gehören, von der Riesterförderung grundsätzlich ausgeschlossen, ebenso solche Personen, die freiwillige Beiträge in die Rentenversicherung einzahlen. Es ist auch nicht möglich, mithilfe der Riesterförderung Modernisierungsinvestitionen wie Wärmedämmung oder eine umweltfreundlichere Heizanlage in der selbstgenutzten Immobilie zu finanzieren. Ferner darf das Eigenheim weder eine Einliegerwohnung haben noch ein Zweifamilienhaus sein. Wird das geförderte Eigenheim vor Ablauf von 10 Jahren verkauft und das Geld nicht wieder in einem Riesterprodukt angelegt, so muss außerdem sofort das Anderthalbfache des Wohnkapitalkontos versteuert werden. Dies bedeutet für Haushalte, die ihre Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen veräußern müssen, eine erhebliche zusätzliche Härte.

Ein weiterer Nachteil der Riesterförderung ist ihre Abhängigkeit vom persönlichen Steuersatz. Im Gegensatz zur früheren Eigenheimzulage profitieren Bezieher hoher Einkommen am stärksten. So beträgt die maximale Entlastung aus dem Abzugsbetrag von 2.100 € bei einem persönlichen Steuersatz von 45 % immerhin 840 € im Jahr, während Geringverdiener den Steuerabzug möglicherweise gar nicht nutzen können. Des Weiteren hängt die Entlastungswirkung auch vom persönlichen Steuersatz in der Rentenphase ab. Dies schafft weitere Ungleichheiten und Unsicherheiten in der Kalkulation, sowohl für die betreffenden Haushalte als auch für den Finanzminister.

Gleichwohl ist der mit der Riesterförderung und jetzt auch im Wohnriester eingeschlagene Weg einer nachgelagerten Besteuerung privater Altersvorsorgeaufwendungen grundsätzlich zu begrüßen. Die steuerliche Absetzbarkeit von Ersparnissen in der Erwerbsphase und ihre nachgelagerte Versteuerung im Rentenalter trägt zu einer gerechteren und gleichmäßigeren Besteuerung der Lebenseinkommen bei. Sie lässt den Bürgern die Möglichkeit, ihre Ersparnisse ungeschmälert anzulegen, und entschädigt den Finanzminister durch die spätere Versteuerung von Kapital und Zinsen.

Option: Alle Investitionen in selbstgenutztes Wohneigentum nachgelagert besteuern

Gerade das selbstgenutzte Wohneigentum bietet eine hervorragende Möglichkeit, die nachgelagerte Besteuerung in diesem Sinne konsequent weiter zu entwickeln. Hier sind nämlich die am Anfang hinzunehmenden Steuerausfälle vergleichsweise gering, da wegen der geltenden Konsumgutlösung die implizite Verzinsung des Eigenheims (in Form des Wohnwertes) ohnehin nicht besteuert wird. Zudem sind durch die zögerliche Aufnahme des Wohneigentums in die Riesterförderung noch keine Fakten geschaffen worden, welche einer weniger eng angelegten steuerlichen Regelung nun im Wege stehen könnten. Nicht zuletzt ist gerade die Geldanlage in der eigenen Immobilie mit unmittelbaren realen Investitionen verbunden, die zudem ausschließlich im Inland stattfinden und daher entsprechende Beschäftigung und Steuereinnahmen generieren. Eine grundsätzlich nachgelagerte Besteuerung von Investitionen in das selbstgenutzte Wohneigentum könnte damit wesentliche Vorzüge der Konsumgutlösung mit solchen der Investitionsgutlösung verbinden. Dies hängt allerdings immer auch von der individuellen Situation der betreffenden Wohneigentümer ab. Daher sollte die nachgelagerte Besteuerung nicht verpflichtend, sondern als zusätzlich wählbare Option neben der geltenden Konsumgutlösung eingeführt werden.

Konkret sieht die hier vorgeschlagene Lösung wie folgt aus:

1. Es gibt ein Wahlrecht zwischen der derzeit bestehenden Konsumgutlösung und der nachgelagerten Besteuerung von Investitionen in selbstgenutztes Wohneigentum. Das Wahlrecht kann jeweils getrennt für alle in die Immobilie eingebrachten Eigenkapitalanteile, Tilgungsbeträge und Zwischeninvestitionen ausgeübt werden.

2. Nach dem Optionsmodell eingebrachte Eigenkapitalbeträge können noch in der gleichen Periode steuerlich abgesetzt werden, ebenso Tilgungsleistungen für Fremdkapital und größere Zwischeninvestitionen. Die Steuerminderung im Falle der Absetzung beträgt unabhängig vom persönlichen Einkommen und der Höhe des Betrages stets 40% des entsprechenden Betrages. Das können in der Praxis leicht 12.000 € Entlastung allein im ersten Jahr sein, die zum Beispiel für Notar- und Maklerkosten eingesetzt werden können.

3. Nach dem Optionsmodell abgesetzte Beträge werden dem Wohnkapitalkonto gutgeschrieben und mit einem Zinssatz von 3 % fiktiv verzinst. Der sich so ergebende Gesamtbetrag ist spätestens nach 25 Jahren mit einem für alle einheitlichen Steuerbetrag nachgelagert zu versteuern. Es wird hier vorgeschlagen, entsprechend der Grundidee der nachgelagerten Besteuerung diesen Steuerbetrag niedriger als 40 % anzusetzen, beispielsweise mit 30 %.

4. Das Wohnkapitalkonto kann jederzeit durch entsprechende Zwischen-Steuerzahlungen ganz oder teilweise abgetragen werden. Im Falle des vorzeitigen Todes des Steuerpflichtigen geht die Steuer zu Lasten der Erben bzw. wird aus dem Erlös der Immobilie bezahlt. Durch Höchstgrenzen der Hypothekenbelastung als Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Optionsmodells ist dabei sicherzustellen, dass die Summe aus Hypotheken und nachgelagerter Steuerschuld den Wert der Immobilie nicht überschreitet. Dies wird allerdings in der Praxis kaum der Fall sein. Unter realistischen Annahmen ist die Gesamtschuld aus Resthypothek und nachgelagerter Steuerschuld nach 25 Jahren zwar höher als im Konsumgutmodell, aber dafür hat man auch die Liquiditätsvorteile am Beginn.

5. Der „Wohnriester“ kann parallel in Bezug auf Prämien, Höchstgrenzen etc. zunächst weiterhin bestehen bleiben, mit Ausnahme der steuerlichen Regelungen, welche durch das Optionsmodell ersetzt werden.

Vor allem für Schwellenhaushalte und liquiditätsschwache Alteigentümer kann diese Steueroption deutlich vorteilhafter sein als die geltende Konsumgutlösung. Denn für sie ist die anfängliche Entlastung in der Investitionsphase oft die einzige Möglichkeit, überhaupt Wohneigentum zu erwerben bzw. größere Investitionen in ihre Immobilie zu realisieren. Zudem werden die wichtigen Modernisierungsinvestitionen mit in die nachgelagerte Besteuerung einbezogen.

Es handelt es sich bei der hier vorgeschlagenen Steueroption nicht um etwas grundsätzlich Neues, sondern um die konsequente Fortführung des eingeschlagenen Weges der nachgelagerten Besteuerung privater Altersvorsorgeinvestitionen. Am Ende dieses Weges könnte die Einbeziehung sämtlicher langfristigen privaten Ersparnisse in dieses Besteuerungsprinzip stehen.

Das Optionsmodell ist einfacher und umfassender als der Wohnriester und verbindet gleichzeitig die Vorteile der Konsumgutlösung und der Investitionsgutlösung. Die steuerlichen Vorteile in der Anfangsphase fließen zudem zum großen Teil direkt in reale Wohnungsinvestitionen. Dies kommt der inländischen Baukonjunktur, der Klimapolitik und dem Ziel der Energieer­sparnis im Immobilienbereich zugute. Daher ist es sinnvoll, die Fortführung der nachgelagerten Besteuerung privater Altersvorsorge mit der selbstgenutzten Immobilie zu beginnen. Andere Kapitalanlageformen, etwa das Bausparen, profitieren ebenfalls von der nachgelagerten Besteuerung des Wohneigentums, da sie mit steigender Wohnungsnachfrage ebenfalls verstärkt in Anspruch genommen werden.

Fiskalische Kosten und Erträge des Optionsmodells

Die Gesamtkosten hängen von der Inanspruchnahme des Optionsmodells ab. Es wird davon ausgegangen, dass gerade Schwellenhaushalte dieses Modell wählen, da für diese die anfänglichen Steuergutschriften beim Eigentumserwerb besonders wertvoll sind. Es wird hier von 200.000 Inan­spruchnahmen pro Jahr ausgegangen.

Da die nachgelagerte Besteuerung erst nach 25 Jahren einsetzt, entstehen zunächst Steuerausfälle in Höhe von 2,5 bis 3 Mrd. € im ersten Jahr je nach Modellvariante. Da pro Jahr 200.000 Fälle neu hinzukommen, steigen die Steuermindereinnahmen bis zum 25. Jahr auf 8,4 bis 15,6 Mrd. € pro Jahr an. Ab dem 26. Jahr stehen dem jedoch zunehmend Steuermehreinnahmen durch die beginnende Nachversteuerung gegenüber. Ab dem 45. Jahr nach der ersten Inanspruchnahme des Optionsmodells erzielt der Staat sogar dauerhafte Mehreinnahmen von 1,3 bis 2,8 Mrd. € pro Jahr. Letzteres ist beim Wohnriester übrigens nicht der Fall.

Die anfänglichen, zeitlich begrenzten Steuermindereinnahmen fließen in langfristige, sinnvolle Investitionen zur Altersvorsorge, und gleichzeitig ist in der Zukunft mit dauerhaften Steuermehreinnahmen zu rechnen. Hinzu kommen noch positive Wachstumswirkungen, welche sich durch eine stärkere Bautätigkeit ergeben. Entsprechend positive Auswirkungen des Optionsmodells auf Wirtschaftswachstum, Investitionsquote und Energieeffizienz der Wohnungsbestände sind in den genannten Zahlen noch nicht berücksichtigt. Es ist damit zu rechnen, dass die anfänglichen Steuermindereinnahmen durch entsprechende Wachstumseffekte und die damit verbundenen Steuermehreinnahmen mindestens teilweise ausgeglichen, wenn nicht überkompensiert werden.

Es wäre also falsch, in einer rein buchhalterischen Betrachtungsweise davon auszugehen, dass das Optionsmodell zu entsprechend höheren öffentlichen Schulden führen müsse. Eine derart naive Rechnung könnte gegen jede Art Steuersenkung vorgebracht werden, ist aber volkswirtschaftlich falsch. Sie widerspricht auch der internationalen Erfahrung, dass gerade Länder mit eher niedrigen Steuerbelastungen tendenziell mehr Wachstum und damit letztlich auch weniger Defizite, und nicht etwa höhere Schulden haben. Indem das Optionsmodell langfristige reale Investitionen und nicht bloß kurzfristigen Konsum anregt, sind die davon ausgehenden Wachs­tums- und Arbeitsplatzwirkungen zudem sehr viel nachhaltiger als die Wirkungen eines kurzatmigen Konjunkturprogramms, das trotz hoher Kosten erfahrungsgemäß meist rasch verpufft.